핸드폰으로 끄적끄적

은행왔다가 외국돈 사고 팔때

1.절세의 첫걸음 : 필요 경비  챙기기

재산세

종합부동산세

중개수수료 : 임차인 얻기 위한  중개수수료

수익적지출 : 도배, 장판 ,싱크대 교체 등  부동산을 유지 및 관리 차원에서 지출하는 비용

이자비용 : 임대주택을 취득 위한 이자. ( 초과인출금관련 이자 , 공동사업출자금 이자 제외) 

화재 보험료 등 임대관련 각종 보험료 .

건물 관리비에 따라 소요 되는 비용 .

여비교통비 :  부동산 관리 위한 여비.

차량 유지비 : 부동산 임대사업을 위해  소요되는 차량 유지 및 감가상각비.

접대비 : 임차인 또는 중개사 등 관련 사업 위해 지출되는  경조사비.

급여 : 임대건물 관리 하는 직원의 인건비.

복리후생비 : 직원의 복리후생을 위해 지출 하는 경비.

임차 위한 가전제품 : 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지 구입비용 등.  

자본적지출 : 샷시 공사 , 베란다 확장 등의  감가상각비 . ( 양도세와 비교 ) 

건물감가상각비. ( 양도세와 비교 ) 

• 위의 비용들( 감가상각비 제외)은 양도세 낼 때 세금에서 공제되지 않는 경비 입니다.  따라서 종합소득세 신고시 반드시 공제 받는게 중요 하겠지요 .  ) 

2. 장부기장 하기

모든 사업자는 장부를 작성하도록 되어 있습니다.

장부를 작성해서 신고한다는 의미는  손익계산서 및 재무상태표, 간편장부를 만들어 신고하는 것을  말합니다.

장부에 의한 신고는 다음과 같은 혜택이 있습니다.

• 비용 빠지지 않게 관리하여 소득세 절세 ( 당연하지만,  가장 중요함 )
• 기장세액공제 : 납부 할 세액 × 20% 공제
• 무기장가산세 제외 : 납부할 세액 × 20%

3. 결손금 공제하기

주택임대사업자의 결손금은 다른소득에서 공제가 됩니다.   또한  다른사업의 결손금은 주택임대사업자의 소득에서 공제 될수 있습니다.  주택임대소득에서 결손금이 발생한 경우  근로소득세에서 기납부한 세액을 공제 받을수 있습니다.  장부작성 ( 재무상태표 및 손익계산서 )을 전제로 가능합니다.

주택임대소득이 아닌 다른 부동산 임대소득에서 손실은  주택임대소득이나 근로소득과 공제 받을 수 없습니다.

다만, 부동산 임대소득에서만 이월공제 받을 수 있습니다

4. 이월결손금 공제 하기

주택임대소득에서 발생한 결손금은 10년간  주택임대소득 또는 근로소득에서  이월공제가 가능합니다.    장부작성을 전제로 합니다.

5. 사업자 등록하기,  임대소득세 신고하기

사업자등록은 필수 입니다.   무신고시 걸릴 확율이  아주 아주   높아졌기 때문입니다.

사업자의 미등록 미신고시  다음과 같은 불이익 있습니다.

• 무신고 가산세 :  납부할 세액 × 20%
• 무납부 가산세 :  납부할 세액 × 1일 × 25/100,000  ( 년간 약 9.125%)
• 미등록 가산세 :   총수입금액 × 0.2%
• 원래 납부할 세액
• 제척기간  : 7년 ,   제척기간은  세무서에서 세금을 부과할 수 있는 기간을 말합니다.   과거 7년분까지 한꺼번에 과세 할 수 있습니다.

법인으로 주택임대사업자 운영하기 

개인소득세의 틀에서 벗어나  2억까지  세율이 10% 인 법인으로 운영하는 것도 방법입니다.

법인으로 운영하기에 적합한 사업자는 다음과 같습니다.

• 다수의 주택을 투자하고 싶은 투자가
• 재건축 재개발 투자가
• 1세대 1주택을  만들기 위한 사람
• 종부세가 많은 사람
• 건강보험료가 많은 사람
• 상속 및 증여에 고민하는 사람
• 미래 양도소득세를 줄이고자 하는 사람

1. 연말정산 간소화 서비스 자료

홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 PDF 파일을 다운로드해 체크되지 않은 지출이 있는지 확인한다. 다만 모든 비용이 공제되는 것은 아니고 업무 관련성이 있는 사항(신용카드, 체크카드, 보험료, 교육비, 기부금 등)만 공제받을 수 있다.

2. 해당 부동산의 재산세

6월 1일을 기준으로 7월과 9월에 재산세가 부과되는데 이때 납부한 재산세를 임대 소득의 비용으로써 필요경비로 인정받을 수 있다. 재산세 등은 위택스를 통해 다운로드해 확인 가능하다.

3. 해당 부동산의 대출금 이자비용

대출을 받아 건물을 취득할 경우 이자비용에 대해서 비용처리 받을 수 있다. 하지만 소득세 신고와 관련되지 않은 건물 취득 시 비용으로 인정받지 못한다.

4. 임대 사업자의 지역가입자로서 건강보험료/국민연금

지역가입자로 납부 한 건강보험료와 국민연금은 비용처리로 인정받을 수 있다. 하지만 직장가입자로 납부 시에는 비용처리가 불가능하다.

5. 임대차 계약을 위한 공인중개사 수수료 비용

세입자가 바뀌거나 다른 이유로 공인중개사에게 지불한 수수료는 업무 관련성을 인정받아 모두 비용처리가 가능하다. 이때 지불한 금액에 대해서는 세금계산서나 현금영수증을 사업자 번호로 꼭 발급받아야 한다.

6. 건물 화재보험료

저축성 보험이 아닌 소멸성으로 지불한 금액에 대해서만 비용처리 받을 수 있다.

7. 건물 유지 보수 관련 비용

소득세 관련 건물에 대한 하자 보수 비용은 공제 대상에 해당되므로 증빙자료를 꼭 챙겨 받도록 한다.

8. 건물 감가상각비

토지와 건물 가격을 안분계산하여 건물 가격에 대해서만 세법에 따라 감가상각을 하여 비용으로 처리한다. 감가상각비가 소득세를 줄이는데 큰 비중을 차지하지만 무조건 금액을 키운다면 나중 건물을 팔 때 양도소득세가 증가할 수 있으니 신중히 생각해서 비용에 반영해야 한다.

9. 인테리어 감가상각비

소득세 관련 건물에 대한 인테리어 비용도 인정받을 수 있으며 역시 증빙자료는 필수로 챙겨야 한다.

10. 기부금 영수증

종교단체나 적십자 회비 등에 납부한 금액에 대해 증빙 영수증을 첨부하면 비용으로 인정받을 수 있다.

상가 임대업에서 자주 발생되는 경비유형별로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 인건비

 인건비

건물관리인(청소,경비 포함)의 급여, 상여, 퇴직급여 등을 말합니다. 이 중 급여나 상여를 지

급하면 4대 보험료를 부담하게 되죠. 허위로 신고하는 경우에는 인건비로 인정받지 못하니

주의하셔야 합니다.

 복리후생비

임직원을 위해 사용된 복리후생비(직원 식대, 건강보험료 등)는 비용으로 인정받을 수 있습

니다. 다만, 개인사업자를 위해 지출한 복리후생비는 세법상 비용에 해당하지 않습니다(골

프비용등). 참고로 명절 등에 지급되는 상품권은 복리후생비(거래처에 지급시는 접대비)로

처리가능합니다. 다만, 상품권을 신용카드로 구입해 지급한 경우라도 지급확인서를 보관해

두는 것이 안전합니다.

2. 접대비

접대비

상가임대업은 연간 1,200만원 정도의 접대비를 사용할 수 있습니다. 다만, 접대비는 사업과

관련된 경비에 해당되어야 문제가 발생하지 않습니다. 임직원들이나 거래처에게 지급되는

경조사비는 복리후생비나 접대비에 해당되어 모두 비용처리가 인정됩니다. 다만, 사업과

관련없는 경조사비는 사업자의 필요경비로 처리할 수 없음에 유의해야 합니다. 참고로 지

출한 경조사비는 세금계산서 등 적격 영수증을 구비할 수 없으므로 지출금액이 20만원 이

하까지는 청첩장사본 또는 부고장 등을 구비해두면 이를 지출증빙으로 사용할 수가 있습

니다.

3. 세금과 공과

 재산세와 종합부동산세  사업경비로 인정받습니다.

 간주임대료 부가가치세  임대보증금에서 발생하는 부가가치세(간주임대료)도 비용으로 인정받습니다.

 자동차세  업무와 관련된 경우에는 사업경비로 인접됩니다.

 도로사용료

및 교통유발부담금  사업경비로 인정받습니다.

 종합소득세(중간예납

포함)  이는 사업경비에 해당하지 않습니다.

 부가가치세 환급받은 부가가치세는 사업경비에 해당하지 않으나 공제받지 못하는 부가가치세는

원가 또는 당기비용으로 인정받습니다.

4. 보험료

 4대보험료  사업자가 본인 건강보험료, 국민연금, 산재보험료도 경비로 인정받습니다.

 화재보험료  건물 화재보험료도 사업과 관련된 비용에 해당합니다. 다만, 보험료 중 일부가 적립

되는 경우에는 자산으로 처리해야 하며 비용 처리시 필요경비로 인정받지 못합니다.

 보장성보험료  종업원을 위해 불입한 보험료는 사업과 관련된 비용으로 인정받으나, 사업자를 위해

불입한 보험료는 업무와 관련없는 비용에 해당합니다.

5. 감가상각비

 감가상각비

 토지를 제외한 건물분에 해당하며 취득가액을 30~50년 동안 정액법으로 상각한 금

액을 말합니다.

 세법상 한도 내에서 자유롭게 상각할 수 있습니다.

6. 건물 수선비

 경상수선비  엘리베이터나 건물 수선비 등은 전액 비용으로 인정받습니다. 다만, 세금계산서는

꼭 구비해야 사후적으로 문제가 없습니다.

 대수선비  사업년도 중에 리모델링과 같은 대규모 수선을 한 경우에는 기존 건물에 포함하여

감가상각을 실시합니다.

 7. 건물관리비

 외주관리비  건물관리를 외부에 위탁한 경우에 발생하는 지급수수료는 전액 비용처리가 됩니다.

 기타 건물관리비  기타 소모품비 등 사업과 관련도니 비용은 전액 공제받을 수 있습니다.

8. 차량유지비

 차량유지비

 상가임대업을 영위하면서 업무용으로 사용되고 있는 차량유지비는 비용으로 인정됩

니다. 유류대, 보험료, 수리비, 주차요금 및 톨게이트 등이 해당됩니다. 다만, 건물 주

인이 개인 목적으로 사용하는 경우 비용으로 인정받지 못하나 사업과 가사의 구분이

애매모호한 경우가 일반적이므로 통상 경비처리를 하고 있다고 보시면 됩니다.

 차량리스료  차량리스료가 업무와 관련해 발생한 경우라면 당연히 비용처리가 가능합니다. 다만,

업무와 관련이 없다면 안되겠죠..

※ 사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 필요경비 계산(소득세법 기본통칙 33-61-1)

사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대해 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음 각호와 같습

니다.

1. 지급금액이 주로 부동산임대소득 또는 사업소득을 얻는데 있어서 업무 수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그

필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한해 필요경비로 산입합니다.

2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산

입하지 않습니다.

9. 이자비용

 이자비용

1. 보통 부동산 취득 때 대출받은 경우의 이자비용은 임대 시 전액 비용으로 인정받

습니다. 또한 임대보증금 반환을 목적으로 대출받은 경우도 경비로 이자비용이 인정

받을 수 있습니다.

2. 부동산임대업을 영위하기 위해 금융기관으로 부터 차입한 자금으로 건축물을 신

축하는 경우 차입금에 대한 준공된 날까지의 이자는 건축물의 가액에 가산하며, 준공

된 날 이후의 이자는 당해 연도의 필요경비에 산입합니다.

3. 차입금의 명의인과 실질적인 차용인이 다른 경우에는 실질적인 차용인의 차입금

으로 합니다. 이 경우 실질적인 차용인의 여부는 금전대차계약의 체결, 담보의 제공,

차입금의 수령, 각종 비용의 부담 등 차입에 관한 업무의 실질적인 행위내용과 차입

한 금액의 요도 등을 기준으로 판단하는 것으로, 사업자가 실질적인 차용인인지의 여

부는 구체적인 정황 등을 종합적으로 고려해 판단할 사항입니다.

 공동사업자의 이자비용 공동사업자가 부동산을 취득하기 위해 대출을 받은 경우에 발생하는 이자비용은 필

요경비에 해당합니다.

10. 기타비용

 전화요금  사업경비로 인정받습니다. 임대사업자의 휴대폰 요금도 경비처리되고 있습니다.

 도서인쇄비  업무와 관련성이 있는 경우에는 사업경비로 인정받습니다.

개별주택 공시지가 확정전 의견서 보내기전에 개별주택 공시지가 예정가격 확인하는 법

공시지가 알리미 > 개별주택열람가격에서 확인

확인후 개별공시가격 의견서 제출

개별공시지가 확정후 > 개별공시지가 이의신청

아이피 차단

우리 사무소에서는 도로법 제36조에 의거 해당지역의 도로대장 및 조서를 보유하고 있습니다만
일반 인터넷을 통한 다운로드는 불가능하며 국토교통부 보안업무 시행세칙 제59조2항에 따라
도로대장 내에 국가보안목표시설이 포함된 경우를 제외하고 민원인의 열람 및 복사가 가능하므로
불편하시더라도 사무소에 방문하시어 열람하여 주시길 부탁드리니, 이점 양해하여 주시기 바랍니다.

관련법령 : 도로법 제36조 (도로대장)
작성부서 : 국토교통부 익산지방국토관리청 남원국토관리사무소 구조물과,
추가 문의처 : 국토교통부 민원콜센터 

건축시 도로사용 관련하여